Готовый бизнес, инвестиционные проекты и земля в Германии, Австрии

Доходная и коммерческая недвижимость в Германии, Австрии

Спешащая вечеринка на берлинском рынке инвестиций в жилую недвижимость должна быть окончена. Законопроект о покрытии арендной платы, принятый Сенатом в октябре, еще больше усилил неопределенность среди инвесторов, а особенно – международных инвесторов. Согласно недавнему опросу, проведенному в Германии, среди около ста игроков отрасли, внесены многие изменения в их долгосрочные бизнес-стратегии. Это включает в себя переход к другим классам активов или рынкам, и/или временное прекращение инвестиций.
Если в первом квартале 2020 года Сенат Берлина действительно примет решение о покрытии арендной платы, это окажет огромное влияние на рынок. Ожидается резкое падение цен. Австрийская группа инвесторов в недвижимость расширила свою деятельность за пределы Берлина, в т.ч. из-за последних изменений в сфере регулирования. Уже в начале 2014 года, из-за значительного роста цен в столице Германии и после продажи там портфеля, компания начала скупать многоквартирные дома в Лейпциге. Следующим шагом был Дрезден.
После того, как в последние три года два саксонских мегаполиса также стали дороже, группа внутренних инвесторов перешла на уровень ниже (в Восточной Германии), а именно: Магдебург, Эрфурт и Хемниц. «Стратегия та же, что и в Берлине: мы строим портфель домов, строим его около двух лет, а затем снова продаем», — говорит инвестор. В то же время, два или три года назад они начали создавать портфель кондоминиумов. Причина: их часто можно купить по значительно более низким ценам, чем многоквартирные дома в тех же местах.
На самом деле, многое можно сказать об инвестициях на отдельных рынках в новых федеральных землях — прежде всего, о более привлекательных ценах и доходах. В то время как квадратный метр в Берлине стоит в среднем около 3000 евро, в Лейпциге и Дрездене он составляет не более 2400 и 2500 евро. Средняя доходность Берлина около 2,5 процентов (без капитализации) и до 3,5 — четырех процентов в Лейпциге и Дрездене. Кроме того, в отличие от западного региона Германии, большинство домов были отремонтированы. Это основано на всестороннем финансировании, которое пошло в новые федеральные земли после падения Берлинской стены.

Инвестиции в Германию: почему важно расположение маленьких городов для инвестирования?

Восточногерманским рынкам недвижимости есть что предложить, — конкуренция усилилась. Ещё одна крупная группа инвесторов, которая начала инвестировать в Берлин в 2005 году, также переехала в второстепенные города Восточной Германии, что сделала своевременно. Сегодня они владеют недвижимостью в Лейпциге, Магдебурге, Галле, Эрфурте и Ростоке. Столица Тюрингии – Эрфурт, была добавлена в список городов для инвестиций только в начале 2018 года. Сегодня компании уже принадлежит более 30 объектов недвижимости, а также несколько коммерческих объектов в дополнение к жилым зданиям.
Как бы ни было приятно, что в небольших городах еще не так много других инвесторов, и что у продавцов все еще есть достаточно времени, чтобы осмотреть объекты недвижимости, очень важны хорошие отношения. За прошедшие годы в Восточной Германии была создана хорошо функционирующая брокерская сеть, и более тысячи контактов с брокерами были зарегистрированы в базе данных компании Investmakler. Еще одна необходимость при инвестировании в города классов B и C: сосредоточиться на местах. Потому, что чем меньше город, тем важнее его местоположение.
Куда движется караван? В такие города, как Магдебург, Эрфурт и Хемниц? «В Цвиккау проживает около ста тысяч человек, и он является крупным заводом VW и является домом для университетов прикладных наук», — говорят опытные инвестора. В городах Гера и Герлиц иногда можно приобрести дома с доходностью до девяти процентов, но они обычно идут рука об руку с необходимостью ремонта.
После того, как в последние годы, цены на недвижимость в Берлине постепенно выросли, а нормативно-правовая среда также ужесточилась, все больше и больше восточногерманских городов, с позитивными экономическими и демографическими изменениями, стали в центре внимания инвесторов. После того, как цены на недвижимость в восточных мегаполисах, таких как Лейпциг и Дрезден, выросли, все больше инвесторов в городах второго и третьего ряда, таких как: Магдебург, Эрфурт, Хемниц, Галле и Росток, ищут интересные возможности.

Куда вложить деньги в Германии: коммерческая недвижимость, как объект для инвестиций

Частные инвесторы вкладывают средства в коммерческую недвижимость. В поисках новых инвестиционных возможностей они все больше инвестируют в сектор коммерческой недвижимости.
В прошлом, наши клиенты, в большей мере, инвестировали в доходные дома, но с тех пор ситуация изменилась. «Уже несколько лет наблюдается рост частного интереса к коммерческой недвижимости», — сообщают эксперты с Investmakler. Они ссылаются на отсутствие альтернатив на денежном рынке и их относительно хорошую предсказуемость в качестве причин: «Коммерческая недвижимость является надежным источником дохода, потому что, как и жилые дома, она имеет стабильный доход от сдачи в аренду». А часто и с лучшей доходностью. Доходность около пяти процентов – потолок для жилых домов, а в настоящее время, часто составляет около трех процентов.
В сфере средних инвестиций (от 10 до 20 миллионов евро) задействованы многие частные фонды. Зачастую число успешных предпринимателей среднего размера составляет менее десяти миллионов. Почти весь спектр коммерческой недвижимости пользуется спросом, а основное внимание уделяется офисной и торговой недвижимости, но востребованы также и специальные объекты из таких областей, как здравоохранение и даже парковочные гаражи. Тема отелей, обслуживаемых квартир и общежитий также очень популярна в своих кругах.
Повышенный интерес наблюдается в связи с тем, что рынок небольших коммерческих объектов стал более видимым. «У консалтинговых компаний в сфере недвижимости теперь довольно хороший обзор спроса, предложения и цен. Кроме того, печатные СМИ также уделяют больше внимания этой теме», — говорят некоторые эксперты. Вот два основных мотива для таких инвестиций: доход и сохранение активов.
Независимо от того, в какую собственность, в конечном итоге, инвестируется, все частные инвесторы имеют одну общую черту, говорят эксперты в унисон – региональные отношения или тесные отношения с конкретным сектором экономики. Часто частные инвесторы предпочитают регионы или отрасли, которые они знают лично. Вот почему они обычно удивительно хорошо информированы.

Инвестиции в коммерческую недвижимость – торговый центр в Германии: управляющая компания или администратор?

Административная сфера также является одним из слепых зон частных инвесторов. Как и в случае с жилой недвижимостью, управление коммерческой недвижимостью обычно передается сторонней компании. Часто инвестора забывают, что это обычно касается только чистого администрирования, но не фактического управления, такого как целевой отбор арендаторов, к примеру. Чем сложнее и крупнее такой объект, например, торговый центр, тем скорее вам понадобится профессиональная управляющая компания, а не администрация.
В случае специализированных рынков, торговых объектов, небольших офисных зданий или специальных объектов в секторе здравоохранения, в настоящее время, наблюдается более высокая доходность, чем в секторе жилых домов. Порог входа, который составляет два-три миллиона евро, едва ли выше, чем в случае инвестиций в классический жилой дом, а предложение больше.

Наша компания поможет подобрать хороший объект для инвестирования, и при Вашем желании, сможет взять его в полноценное управление.