Готовий бізнес, інвестиційні проекти та земля в Німеччині, Австрії

Доходна та комерційна нерухомість в Німеччині, Австрії

Термінова вечірка на берлінському ринку інвестицій у житлову нерухомість має закінчитися. Законопроект про покриття орендної плати, ухвалений Сенатом в жовтні, ще більше посилив невизначеність серед інвесторів, а особливо – міжнародних інвесторів. Згідно з недавнім опитуванням в Німеччині, серед близько ста гравців галузі, багато змінили свої довгострокові бізнес-стратегії. Це включає в себе перехід до інших класів активів або ринків і/або тимчасове припинення інвестицій.
Якщо в першому кварталі 2020 року Сенат Берліна дійсно ухвалить рішення про покриття орендної плати, це матиме величезний вплив на ринок. Очікується різке падіння цін. Австрійська група інвесторів у нерухомість розширила свою діяльність за межі Берліна, у тому числі через останні зміни в сфері регулювання. Ще на початку 2014 року, через значне зростання цін у столиці Німеччини і після продажу там портфеля, компанія почала купувати багатоквартирні будинки в Лейпцигу. Наступним кроком став Дрезден.
Після того, як протягом останніх трьох років два саксонських мегаполіси також стали дорожчими, група внутрішніх інвесторів перейшла на рівень нижче (у Східній Німеччині), а саме: Магдебург, Ерфурт і Хемніц. «Стратегія та ж, що і в Берліні: ми будуємо портфель будинків, тримаємо його близько двох років, а потім знову продаємо», – говорить інвестор. Водночас, два чи три роки тому вони почали формувати портфель кондомініумів. Причина: їх часто можна купити за значно нижчими цінами, ніж багатоквартирні будинки в тих же місцях.
Насправді, багато можна сказати про інвестиції на окремих ринках у нових федеральних землях – перш за все, про більш привабливі ціни та доходи. Тоді як квадратний метр у Берліні коштує в середньому близько 3000 євро, у Лейпцигу і Дрездені він становить не більше 2400 і 2500 євро. Середня доходність Берліна близько 2,5 відсотків (без капіталізації) і до 3,5 – чотирьох відсотків у Лейпцигу і Дрездені. Крім того, на відміну від західного регіону Німеччини, більшість будинків були відремонтовані. Це засновано на всебічному фінансуванні, яке пішло в нові федеральні землі після падіння Берлінської стіни.

Інвестиції в Німеччину: чому важливе розташування маленьких міст для інвестування?

Східногерманським ринкам нерухомості є що запропонувати, – конкуренція посилилася. Ще одна велика група інвесторів, яка почала інвестувати в Берліні в 2005 році, також переїхала до другорядних міст Східної Німеччини, що була своєчасною. Сьогодні вони володіють нерухомістю в Лейпцигу, Магдебурзі, Галле, Ерфурті і Ростоку. Столиця Тюрингії – Ерфурт, була додана до списку міст для інвестицій тільки на початку 2018 року. Сьогодні компанії вже належить більше 30 об’єктів нерухомості, а також кілька комерційних об’єктів на додаток до житлових будинків.
Як би не було приємно, що в невеликих містах ще не так багато інших інвесторів, і що у продавців ще є достатньо часу для огляду об’єктів нерухомості, дуже важливі хороші стосунки. За минулі роки в Східній Німеччині була створена добре функціонуюча брокерська мережа, і більше тисячі контактів з брокерами були зареєстровані в базі даних компанії Investmakler. Ще одна необхідність при інвестуванні в міста класу B і C: зосередитися на місцях. Тому що чим менше місто, тим важливіше його розташування.
Куди рухається караван? В такі міста, як Магдебург, Ерфурт і Хемніц? «В Цвіккау проживає близько ста тисяч осіб, і він є великим заводом VW та є домом для університетів прикладних наук», – кажуть досвідчені інвестори. У містах Гера і Герліц іноді можна придбати будинки з доходністю до дев’яти відсотків, але вони зазвичай йдуть рука об руку з необхідністю ремонту.
Після того, як протягом останніх років ціни на нерухомість у Берліні поступово зросли, а нормативно-правове середовище також ускладнилося, все більше і більше східногерманських міст з позитивними економічними та демографічними змінами стали в центрі уваги інвесторів. Після того, як ціни на нерухомість у східних мегаполісах, таких як Лейпциг і Дрезден, виросли, все більше інвесторів у містах другого і третього рівня, таких як: Магдебург, Ерфурт, Хемніц, Галле і Росток, шукають цікаві можливості.

Куди вкласти гроші в Німеччині: комерційна нерухомість як об’єкт для інвестицій

Приватні інвестори вкладають кошти в комерційну нерухомість. У пошуках нових інвестиційних можливостей вони все більше інвестують у сектор комерційної нерухомості.
Раніше наші клієнти в більшій мірі інвестували в доходні будинки, але з тих пір ситуація змінилася. «Вже кілька років спостерігається зростання приватного інтересу до комерційної нерухомості», – повідомляють експерти з Investmakler. Вони посилаються на відсутність альтернатив на грошовому ринку і їх відносно хорошу передбачуваність як причини: «Комерційна нерухомість є надійним джерелом доходу, тому що, як і житлові будинки, вона має стабільний дохід від здачі в оренду». А часто і з кращою доходністю. Доходність близько п’яти відсотків – потолок для житлових будинків, а в даний час, часто становить близько трьох відсотків.
У сфері середніх інвестицій (від 10 до 20 мільйонів євро) задіяні багато приватних фондів. Часто число успішних підприємців середнього розміру становить менше десяти мільйонів. Майже весь спектр комерційної нерухомості користується попитом, а основна увага приділяється офісній та торговій нерухомості, але також затребувані і спеціалізовані об’єкти з таких областей, як охорона здоров’я і навіть парковки. Тема готелів, сервісних квартир і гуртожитків також дуже популярна в своїх колах.
Підвищений інтерес спостерігається у зв’язку з тим, що ринок невеликих комерційних об’єктів став більш видимим. «У консалтингових компаній у сфері нерухомості тепер досить хороший огляд попиту, пропозиції та цін. Крім того, друковані ЗМІ також приділяють більше уваги цій темі», – кажуть деякі експерти. Ось два основних мотиви для таких інвестицій: дохід і збереження активів.
Незалежно від того, у яку власність, в кінцевому підсумку, інвестується, всі приватні інвестори мають одну спільну рису, кажуть експерти в унісон – регіональні відносини або тісні зв’язки з конкретним сектором економіки. Часто приватні інвестори віддають перевагу регіонам або галузям, які вони знають особисто. Ось чому вони зазвичай дивовижно добре інформовані.

Інвестиції в комерційну нерухомість – торговий центр у Німеччині: управляюча компанія чи адміністратор?

Адміністративна сфера також є однією з сліпих зон приватних інвесторів. Як і в разі житлової нерухомості, управління комерційною нерухомістю зазвичай передається сторонній компанії. Часто інвестор забуває, що це зазвичай стосується тільки чистого адміністрування, але не фактичного управління, такого як цільовий відбір орендарів, наприклад. Чим складніший і більший такий об’єкт, наприклад, торговий центр, тим швидше вам знадобиться професійна управляюча компанія, а не адміністрація.
У разі спеціалізованих ринків, торгових об’єктів, невеликих офісних будинків або спеціальних об’єктів у секторі охорони здоров’я, в даний час спостерігається вища доходність, ніж у секторі житлових будинків. Поріг входу, який становить два-три мільйони євро, навряд чи вище, ніж у разі інвестицій у класичний житловий будинок, а пропозиція більша.

Наша компанія допоможе підібрати хороший об’єкт для інвестування, і за Вашим бажанням, зможе взяти його в повне управління.