Залиште свою заявку та отримайте пропозицію!

Купити нерухомість в Австрії, Німеччині

У багатьох частинах Німеччини купівля нерухомості вигідніша, ніж її оренда. Але в деяких містах картина поступово змінюється.

Ерфурт. Закупівельні ціни на нерухомість зростають вже багато років. Кінця не видно. Багато потенційних покупців запитують себе, чи варто відвідувати ринок після багатьох років буму на ринку нерухомості. Дослідження Інституту німецької економіки Кельн (IW) хоче дати чітку відповідь на це питання: у 94 відсотках німецьких округів купують більше, ніж орендують.

Це гарна новина для будівельників. Погано: не кожен може дозволити собі нерухомість. Попри рекордні умови фінансування, кількість нових покупців скорочується. Це поганий знак для виходу на пенсію. А в містах, де ціни на нерухомість вже сьогодні найвищі, купівля стає менш привабливою.

Житлова нерухомість стала значно дорожчою після фінансової кризи. Однією з основних причин є політика низьких процентних ставок. Оскільки інвестори не отримують відсотків по заощаджувальним депозитам або безпечним державним облігаціям, все більше людей вкладають свої гроші в реальні активи, такі як нерухомість. Р різкий ріст цін – результат до сьогоднішнього дня. Лише в семи найбільших містах Німеччини квартири, займані власниками, подорожчали майже на 90 відсотків у період з 2010 по 2018 рік. Нові орендні ставки зросли не так швидко, лише на 60 відсотків.

Щоб зробити висновок, що оренда дешевша, ніж купівля, однак, Майкл Войгтлендер і Якопо Мінгадзіні вважають необачним. Купівля в середньому на 40 відсотків вигідніша, ніж оренда. «Досі варто виходити на ринок житла», – говорить Войгтлендер.

В ході дослідження було досліджено 401 район і незалежні міста Німеччини. Дані про транзакції були взяті з бази даних vdp Research. Використовуючи підхід вартості життя, Войгтлендер порівняв вартість оренди квадратного метра з вартістю володіння будинком. Розрахунок включав витрати на купівлю, а також амортизацію, витрати на технічне обслуговування або очікуване майбутнє підвищення цін. Погашення кредиту не розглядалося, оскільки це є правом власності.

Лише в 26 районах оренда вигідніша, ніж купівля. Ніде це не так яскраво виражено, як в Хагені. Тут орендарі живуть на 38 відсотків дешевше, ніж власники. Найбільша вигода від покупки була 69% у Семмерде, маленькому містечку на півночі від Ерфурта.

Але навіть для великих міст, де ціни останніми роками особливо різко зросли, дослідження має велику вигоду при купівлі: діапазон варіюється від 27 відсотків у Берліні і до 54 відсотків у Кельні. Однак це стосується лише в тому випадку, якщо ви порівнюєте купівлю в даний момент з новою орендою, тому якщо передбачено переїзд.

Що стосується існуючих орендних ставок, картина переглядається для деяких міст: якщо ви можете залишитися у своїй квартирі, ви будете жити в Берліні на 21% дешевше. У Гамбурзі більше десяти відсотків, а в Мюнхені ще три відсотки.

Вигідність купівлі може зменшитися в найближчі роки: з історичної точки зору умови фінансування все ще сприятливі. Але в останній час витрати трохи зросли. Згідно з дослідженням, в поєднанні з різким ростом цін це в кінцевому підсумку призводить до того, що «хоча б на нинішньому рівні витрати на життя перевищили свої найнижчі рівні». Теорія підходу, заснована на вартості житла, базується на припущенні, що купівля і оренда будуть врівноважувати одна одну в довгостроковій перспективі, пояснює Войгтлендер. У склавшійся ситуації або орендна плата повинна впасти, або закупівельні ціни продовжують різко зростати.

Останнє передбачає дослідження для великих міст: у Берліні очікується щорічне підвищення цін на три відсотки. У порівнянні з кількома десятиліттями вартість дуже висока. Однак, є думка, що це ще дуже консервативно. Виходячи з підвищення цін в останні роки, вартість також може становити сім відсотків.

Підвищення процентних ставок також може перетворити перевагу в оренду. Однак навряд чи хтось очікує значного підвищення процентних ставок. Підстави для того, щоб покупки останнім часом стали набагато вигіднішими, повинні продовжувати існувати.

Згідно з останніми даними Федерального статистичного управління, частка домовласників за останні десять років залишалася на рівні 48 відсотків. Застереження для всіх тих, хто бачить домоволодіння як наріжний камінь виходу на пенсію, але статистика перших покупців: Чи було в рік тисячоліття більше 700 000 орендарів, які стали власниками, то там було останній раз трохи більше 400 000. Крім того, перші покупці стають старшими. У міських районах їм в середньому 48 років. «Це виходить далеко за межі типової сімейної клієнтури», – говорить Войгтлендер.

Крім того, очевидно, що середній дохід цієї групи покупців житла зростає. «Це також означає, що домогосподарства з нижчими доходами мають мало шансів потрапити на ринок нерухомості», – говорить Войгтлендер. Тому що з купівельними цінами також зростають їх залежні вимоги до капіталу банків і супутні витрати на купівлю для ріелторів, податок на передачу землі та нотаріус.

Мінгадзіні подає приклад для розвитку: для берлінської квартири, яка коштувала 90 000 євро в 2007 році, сьогодні потрібно 270 000. Таким чином, вимаганий коефіцієнт власного капіталу збільшився з 20 000 до 60 000 євро.

Наслідки: «Можливості на ринку нерухомості все більше залежать від того, чи володіють батьки вже власністю», – говорить Войгтлендер. «Ми стикаємося з соціальною проблемою.» Все частіше і частіше, коли ви купуєте будинок, все зводиться до спадщини або до того, що батьки можуть позичити свою власність в якості застави. Щоб полегшити покупцям, економіст з нерухомості заохочує передачу брокерських витрат продавцю, зниження податків на передачу власності та державні гарантії для людей з низьким капіталом.

Допоможемо підібрати та/або купити нерухомість/бізнес у Німеччині, Австрії.

Ваш Investmakler