Оставьте свою заявку и получите предложение!

Купить недвижимость в Австрии, Германии

Во многих частях Германии покупка недвижимости выгоднее, чем ее аренда. Но в некоторых городах картина постепенно меняется.

Эрфурт. Закупочные цены на недвижимость растут уже много лет. Конца не видно. Многие потенциальные покупатели задаются вопросом, стоит ли его посещать после многих лет бума на рынке недвижимости. Исследование Института немецкой экономики Кельн (IW) хочет найти четкий ответ на него: в 94 процентах немецких округов покупают больше, чем арендуют.

Это хорошая новость для строителей дома. Плохо: не каждый может позволить себе недвижимость. Несмотря на рекордные условия финансирования, количество новых покупателей сокращается. Это плохая примета для выхода на пенсию. А в городах, где цены на недвижимость уже сегодня самые высокие, покупка становится менее привлекательной.

Жилая недвижимость стала намного дороже после финансового кризиса. Одной из основных причин является политика низких процентных ставок. Поскольку инвесторы не получают проценты по сберегательным депозитам или по безопасным государственным облигациям, все больше и больше людей вкладывают свои деньги в реальные активы, такие как недвижимость. Резкий рост цен — результат по сей день. Только в семи крупнейших городах Германии квартиры, занимаемые владельцами, подорожали почти на 90 процентов в период с 2010 по 2018 год. Новые арендные ставки выросли не так быстро, только на 60 процентов.

Чтобы сделать вывод, что аренда дешевле, чем покупка, однако, Майкл Войгтландер и Якопо Мингаццини считают опрометчиво. Покупка в среднем на 40 процентов выгоднее аренды. «По-прежнему стоит выходить на рынок жилья», — говорит Фойгтлендер.

В ходе исследования были исследованы 401 район и независимые города Германии. Данные о транзакциях были взяты из базы данных vdp Research. Используя подход стоимости жизни, Voigtländer сравнил стоимость аренды квадратного метра со стоимостью домовладения. Расчет включал затраты на покупку, а также амортизацию, расходы на техническое обслуживание или ожидаемое будущее повышение цен. Погашение кредита не рассматривалось, поскольку оно представляет собой право собственности.

Только в 26 районах аренда выгоднее, чем покупка. Нигде это не так ярко выражено, как в Хагене. Здесь арендаторы живут на 38 процентов дешевле, чем владельцы. Самым большим преимуществом было преимущество покупки 69% в Семмерде, небольшом городке к северу от Эрфурта.

Но даже для крупных городов, где цены в последние годы особенно резко выросли, исследование имеет большое преимущество при покупке: диапазон варьируется от 27 процентов в Берлине и до 54 процентов в Кельне. Однако это применимо только в том случае, если вы сравниваете покупку в настоящее время с новой арендой, поэтому, если предполагается перемещение.

Что касается существующих арендных ставок, картина пересматривается для некоторых городов: если вы можете остаться в своей квартире, вы будете жить в Берлине на 21% дешевле. В Гамбурге их более десяти процентов, а в Мюнхене еще три процента.

Выгодность покупки может уменьшиться в ближайшие годы: по историческим меркам условия финансирования по-прежнему благоприятны. Но в последнее время расходы немного выросли. Согласно исследованию, в сочетании с резким ростом цен это в конечном итоге приводит к тому, что «по крайней мере на нынешнем уровне жизненные расходы превысили свои самые низкие уровни». Теория подхода, основанного на стоимости жилья, основана на предположении, что покупка и аренда будут уравновешивать друг друга в долгосрочной перспективе, объясняет Фойгтлендер. В сложившейся ситуации либо арендная плата должна упасть, либо закупочные цены продолжают резко расти.

Последнее предполагает исследование для крупных городов: в Берлине ожидают ежегодного повышения цен на три процента. По сравнению с несколькими десятилетиями стоимость очень высока. Однако, есть мнение, что это все еще очень консервативно. Исходя из повышения цен в последние годы, стоимость также может составлять семь процентов.

Повышение процентных ставок также может превратить преимущество в ренту. Однако вряд ли кто-либо ожидает значительного повышения процентных ставок. Основание для того, что покупки в последнее время стали гораздо выгоднее, должно продолжать существовать.

Согласно последним данным Федерального статистического управления, доля домовладельцев за последние десять лет осталась на уровне 48 процентов. Предостережение для все тех, кто видит домовладения как краеугольный камень выхода на пенсию, но статистические данные первого покупателя: Были ли в год тысячелетия более 700000 арендаторов, которые стали владельцами, там были в последний раз чуть более 400,000. Кроме того, впервые покупатели становятся старше. В городских районах им в среднем 48 лет. «Это выходит далеко за рамки типичной семейной клиентуры», — говорит Фойгтлендер.

Кроме того, очевидно, что средний доход этой группы покупателей жилья растет. «Это также означает, что домохозяйства с более низкими доходами имеют мало шансов попасть на рынок недвижимости», — говорит Фойгтлендер. Потому что с покупными ценами также увеличиваются их зависимые требования к капиталу банков и сопутствующие расходы на покупку для риэлторов, налог на передачу земли и нотариус.

Mingazzini подает пример для развития: для берлинской квартиры, которая стоила 90 000 евро в 2007 году, 270 000 должны быть сегодня. Таким образом, требуемый коэффициент собственного капитала увеличился с 20 000 до 60 000 евро.

Последствия: «Возможности на рынке недвижимости все больше зависят от того, владеют ли родители уже собственностью», — говорит Фойгтландер. «Мы сталкиваемся с социальной проблемой.» Все чаще и чаще, когда вы покупаете дом, все сводится к наследству или к тому, что родители могут одолжить свою собственность в качестве залога. Чтобы облегчить покупателям, экономист по недвижимости поощряет передачу брокерских расходов продавцу, снижение налогов на передачу собственности и государственные гарантии для людей с низким капиталом.

Поможем подобрать и/или купить недвижимость/бизнес в Германии, Австрии.

Ваш Investmakler